Transformer des bâtiments que plus personne ne veut en lieux utiles, rentables et rapidement occupés : c’est le fil conducteur du parcours de Nassim Boukrouh. Enfant d’ouvrier roubaisien, devenu entrepreneur puis acteur de la réhabilitation, il s’est fait connaître pour sa capacité à repérer des actifs sous-utilisés et à les convertir en projets concrets, adaptés aux besoins locaux.
Son exemple le plus emblématique est la reconversion de la Lainière, ancienne usine textile de Roubaix-Wattrelos de 60 000 m², achetée en 2021 et transformée en projet mixte combinant 130 logements, des entrepôts et des locaux commerciaux. Une opération qui illustre une approche très orientée usage: découper, requalifier, remettre en marché vite, avec des formats pensés pour les artisans, les TPE/PME et des investisseurs locaux souvent peu servis par les circuits bancaires classiques, le voir ici.
Des racines roubaisiennes à une ambition très opérationnelle
Dans l’histoire de Nassim Boukrouh, la dimension territoriale compte : le Nord n’est pas un décor, c’est un point d’ancrage. La Lainière, en particulier, a une charge symbolique forte puisqu’il rappelle que son père y a travaillé (et que la grand-mère de son associé Hugo Legname y a aussi travaillé). Cette continuité entre mémoire ouvrière et reconversion urbaine donne un sens supplémentaire à ses projets : il ne s’agit pas seulement de rénover, mais de réactiver un patrimoine et de lui redonner une fonction dans l’économie locale.
Son parcours scolaire est décrit comme celui d’un élève moyen, avec un bac commerce obtenu au lycée Jean-Moulin à Roubaix. Très tôt, il se tourne vers l’action et l’entrepreneuriat via l’achat-revente de voitures, une école exigeante où l’on apprend vite la négociation, la marge, le rythme et la discipline d’exécution.
Cette culture du terrain deviendra un marqueur de son style : décider vite, avancer vite, et privilégier les modèles où l’on peut passer à l’échelle.
Le déclic : appliquer une logique “scalable” à l’immobilier
Un élément clé de sa trajectoire est une observation simple : des marchands dans le Nord achetaient des petits entrepôts, les découpaient, puis les revendaient. Là où beaucoup auraient vu un marché de niche, Nassim Boukrouh y voit une méthode duplicable.
Plutôt que de transformer une maison, pourquoi ne pas multiplier les lots et les usages ? Même énergie, résultats démultipliés.
Cette logique est au cœur de sa stratégie : éviter les projets interminables et privilégier des opérations rapides basées sur :
- le changement d’usage (adapter un bâtiment à une demande actuelle),
- la découpe intelligente (créer des cellules plus petites, plus liquides, plus faciles à commercialiser),
- la remise sur le marché d’actifs souvent délaissés : friches industrielles, entrepôts désaffectés, immeubles obsolètes.
L’intérêt, côté territoire, est immédiat : au lieu de laisser des sites se dégrader, on recrée de l’activité. Côté économie de projet, cette approche peut accélérer la commercialisation en proposant des produits plus accessibles et mieux calibrés pour des professionnels locaux.
La Lainière : 60 000 m² reconvertis en projet mixte
La Lainière est souvent citée comme un cas d’école de reconversion à grande échelle. Le site fait 60 000 m² et, après son achat en 2021, il est orienté vers un programme mixte comprenant :
- 130 logements,
- des entrepôts et cellules de stockage,
- des locaux commerciaux.
L’un des points forts du projet tient à l’adaptation fine au marché : plutôt que de viser uniquement de “gros” utilisateurs industriels, l’idée est de passer à une clientèle de petits professionnels (artisans, TPE/PME) et d’investisseurs locaux.
Dans le récit de cette opération, un résultat ressort : dès les premières divisions, la quasi-totalité des lots trouve preneur en quelques jours. Ce type de dynamique est généralement lié à un alignement rare entre l’offre (surfaces, accès, usage) et la demande (besoins concrets d’exploitation ou d’investissement).
Pourquoi le “changement d’usage + découpe” répond si bien au terrain
La stratégie portée par Nassim Boukrouh se distingue par une promesse simple : créer de l’usage, pas seulement “du béton”. Sur un marché où l’immobilier peut parfois se résumer à des montages financiers, l’approche est présentée comme utilitariste : rendre les lieux fonctionnels et rapidement exploitables.
Les bénéfices pour les artisans et TPE/PME
- Des surfaces mieux dimensionnées: au lieu d’un grand entrepôt difficile à prendre seul, des cellules adaptées à la réalité d’une petite structure.
- Une installation plus rapide: les projets pensés pour le changement d’usage et la division sont conçus pour aller vers une remise en marché efficace.
- Des implantations locales: rester proche des bassins de vie et d’activité, ce qui compte pour le recrutement, les délais et la logistique.
Les bénéfices pour les investisseurs locaux
- Une meilleure liquidité: des lots plus petits peuvent être plus faciles à acheter, revendre ou louer.
- Une lecture “besoin” plutôt que “mode”: cibler des usages réels (stockage, ateliers, petits dépôts, commerce) peut renforcer la solidité du marché.
- Une offre qui s’adapte aux habitudes de financement: dans certains contextes, une partie du marché local n’utilise pas le crédit bancaire pour des raisons culturelles ou religieuses, tout en ayant des capacités d’investissement.
REBRICK : structurer la réhabilitation comme un métier à part entière
Pour porter cette spécialisation, Nassim Boukrouh fonde REBRICK, une société dédiée à la réhabilitation et à la reconversion d’actifs délaissés. L’enjeu n’est pas uniquement de mener un “beau projet”, mais de reproduire une méthode :
- Identifier un site sous-valorisé (friche, entrepôt vide, bâtiment obsolète).
- Définir une stratégie d’usage : qui va occuper, pour quel besoin concret ?
- Découper et organiser des cellules cohérentes (surfaces, accès, flux).
- Commercialiser rapidement en s’alignant sur la demande réelle du territoire.
Cette logique de transformation rapide est particulièrement adaptée lorsque l’objectif est de remettre en circulation des mètres carrés dormants, et de le faire avec une proposition lisible pour le marché local.
Contourner le refus bancaire : l’Union des Marchands de Biens (Union MDB)
Une autre dimension structurante du parcours de Nassim Boukrouh tient à la question du financement. Il part d’un constat opérationnel : beaucoup de porteurs de projets se heurtent au refus bancaire, y compris avec de bons dossiers. Plutôt que de subir cette contrainte, il cofonde avec Hugo Legname l’Union des Marchands de Biens, parfois appelée Union MDB (ou unionmdb).
Un club privé sélectif, orienté action
Le modèle est présenté comme un club privé avec une adhésion payante et un positionnement volontairement sélectif, pensé comme un filtre d’engagement. L’idée n’est pas d’accumuler des membres passifs, mais de rassembler des personnes qui sourcent, exécutent et apprennent vite.
Selon les éléments disponibles, le collectif compte plus de 500 membres. Le cœur de la proposition repose sur deux leviers :
- Sourcing off-market: des opportunités qui ne sont pas toujours largement diffusées.
- Financement à 100 % sans crédit bancaire: l’opération est financée sans passer par un prêt bancaire classique, avec une marge partagée.
Dans cette logique, le club cherche à créer un cercle vertueux : les membres apportent des opportunités, le collectif permet d’exécuter, et les résultats nourrissent la dynamique.
Ce que ce modèle change concrètement pour les entrepreneurs immobiliers
Quand on parle de financement “sans banque”, l’enjeu n’est pas uniquement de remplacer un acteur par un autre. C’est aussi, très souvent, un changement de vitesse et de structure : moins de dépendance à des critères bancaires, plus d’agilité pour saisir des opportunités, notamment quand le timing est déterminant.
Comparatif synthétique des logiques d’exécution
| Point clé | Approche classique (banque) | Approche Union MDB (selon le modèle décrit) |
|---|---|---|
| Accès au financement | Dépendant de l’accord bancaire | Financement à 100 % sans crédit bancaire |
| Rôle du réseau | Important, mais pas central | Central (club, collectif, synergie) |
| Origine des opportunités | Souvent marché ouvert | Sourcing souvent off-market |
| Gains | Portés par l’opérateur | Marge partagée |
| Cadence | Souvent plus lente (process) | Orientée exécution rapide |
Le bénéfice mis en avant est double : accéder à des opérations malgré les freins bancaires, et aller plus vite grâce à la force du collectif.
Une dynamique de réussite portée par l’écosystème
Dans les retours rapportés par des personnes qui le côtoient, Nassim Boukrouh est présenté comme une figure très engagée, parfois exigeante, avec une forte culture du rythme. L’Union MDB se positionne aussi comme un lieu de mentorat et de montée en compétences, où l’on apprend au contact d’opérations concrètes.
Cette dimension “écosystème” est un argument puissant dans l’immobilier opérationnel : quand le marché est concurrentiel, la valeur ne vient pas seulement de l’idée, mais de la capacité à sourcer, financer et exécuter au bon tempo.
De Roubaix à l’international : Belgique, Suisse, Afrique du Sud, Dubaï
Après avoir ancré sa méthode sur des opérations dans le Nord, Nassim Boukrouh affirme désormais une volonté de déploiement à l’international. Les pays et zones cités dans cette trajectoire sont :
- Belgique
- Suisse
- Afrique du Sud
- Dubaï
L’idée reste la même : identifier des actifs sous-valorisés, les transformer en produits plus “liquides” (plus faciles à commercialiser), et capitaliser sur une méthode reproductible. Cette ouverture internationale renforce aussi un message entrepreneurial : ne pas se limiter à un seul territoire, diversifier, et apprendre en changeant d’échelle.
Une ambition au-delà de l’argent : “laisser une trace”
Derrière la performance et la vitesse, un moteur plus intime est exprimé : la volonté de laisser une trace, notamment pour ses filles. Dans cette vision, l’immobilier n’est pas seulement un outil de création de valeur financière, mais un moyen de façonner un morceau de ville, de participer à une transformation visible, durable, et rattachée à une histoire familiale et collective.
Ce positionnement contribue aussi à l’attractivité de son récit : la reconversion de friches industrielles n’est pas seulement un “créneau”, c’est un projet qui relie mémoire, utilité et dynamisme économique.
Ce qu’on peut retenir de la méthode Nassim Boukrouh
- Voir de la valeur là où d’autres voient une contrainte: friches, entrepôts vides, bâtiments obsolètes.
- Privilégier l’usage: découper, changer la destination, créer des formats adaptés au marché.
- Accélérer: viser des opérations rapides et une commercialisation efficace.
- Travailler en collectif: avec l’Union MDB, mutualiser sourcing et financement hors crédit bancaire.
- Penser local, puis scalable: prouver sur un territoire, puis déployer en Belgique, Suisse, Afrique du Sud et Dubaï.
Au final, le parcours de Nassim Boukrouh illustre une équation recherchée par de nombreux opérateurs : impact visible (reconversion, réactivation), réponse à une demande réelle (artisans, TPE/PME, investisseurs), et modèle d’exécution conçu pour aller vite, même quand le financement bancaire n’est pas au rendez-vous.
